Point de situation au 22 septembre 2026

Depuis quelques semaines, plusieurs signaux retiennent l’attention des futurs acquéreurs comme des professionnels du financement : les taux longs français se tendent, la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs et le Haut Conseil de stabilité financière n’a annoncé aucun assouplissement des règles encadrant le crédit immobilier.

Faut-il en conclure qu’il devient impossible d’emprunter ? Non.

Mais cette évolution rappelle une réalité : dans un environnement moins favorable, un projet immobilier ne peut pas être préparé uniquement à partir d’un taux aperçu sur Internet ou d’une mensualité estimée rapidement.

Plus que jamais, il faut étudier le projet dans son ensemble.

L’OAT française remonte : pourquoi est-ce important ?

L’OAT à 10 ans correspond au taux auquel la France emprunte sur les marchés financiers pour une durée de dix ans.

Elle ne détermine pas directement le taux proposé à un particulier. Les banques tiennent également compte de leur propre coût de refinancement, de leurs objectifs commerciaux, du profil de l’emprunteur et de la nature du projet.

L’évolution de l’OAT reste néanmoins un indicateur important pour les crédits immobiliers à taux fixe. Lorsque les taux longs augmentent durablement, les banques disposent généralement de moins de marge pour maintenir leurs barèmes.

L’indice TEC 10 publié par l’Agence France Trésor est passé de 3,65 % le 1er juillet à 4,19 % le 1er septembre. Il a atteint 4,48 % le 14 septembre et s’établit à 4,47 % au 22 septembre 2026. Cette progression traduit une tension nette sur les taux longs. Dans le même temps, les taux immobiliers ont commencé à remonter progressivement.

Il ne s’agit pas, à ce stade, d’une envolée brutale et uniforme. Toutes les banques ne réagissent ni au même moment ni avec la même intensité.

Certaines souhaitent encore développer leur production de crédits, tandis que d’autres remontent plus nettement leurs conditions ou privilégient leurs clients actuels.

Cette différence de stratégie peut entraîner des écarts importants entre deux propositions établies pour un même projet.

La BCE a relevé ses taux directeurs de 0,25 point

Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne a décidé d’augmenter ses trois taux directeurs de 25 points de base.

Depuis le 16 septembre :

• le taux de la facilité de dépôt est fixé à 2,50 % ;
• le taux des opérations principales de refinancement atteint 2,65 % ;
• le taux de la facilité de prêt marginal s’établit à 2,90 %.

Cette décision ne signifie pas que les taux immobiliers augmenteront automatiquement de 0,25 point. La transmission n’est ni immédiate ni identique dans toutes les banques.

Elle contribue toutefois à renchérir l’environnement de financement des établissements et ne favorise pas une baisse généralisée des taux immobiliers à très court terme.

La BCE précise par ailleurs qu’elle décidera de la suite de sa politique monétaire, réunion après réunion, en fonction de l’inflation et de la situation économique. Il serait donc imprudent de prédire aujourd’hui précisément le niveau des taux de crédit dans trois ou six mois.

Les règles du HCSF restent inchangées

Le 15 septembre, le Haut Conseil de stabilité financière a examiné la situation du crédit immobilier. Son communiqué n’annonce aucune modification des règles actuellement en vigueur.

Les principaux critères restent donc :

• un taux d’effort qui ne doit normalement pas dépasser 35 % des revenus ;
• une durée de financement limitée à 25 ans, avec une tolérance supplémentaire dans certaines opérations comportant un différé d’amortissement ;
• une marge de flexibilité permettant aux banques de déroger à ces critères pour une partie limitée de leur production trimestrielle.

Cette marge représente au maximum 20 % des nouveaux crédits immobiliers accordés par chaque établissement. Elle ne constitue pas un droit à dérogation pour l’emprunteur : chaque banque décide de son utilisation selon ses priorités et les caractéristiques des dossiers.

Le HCSF indique que cette flexibilité a été utilisée à hauteur de 18,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 16 % un an auparavant.

Cela ne signifie pas que toutes les enveloppes sont épuisées. Leur utilisation varie selon les banques et les périodes. Cela montre néanmoins que les établissements utilisent déjà largement la souplesse laissée par la réglementation pour accompagner certaines situations sortant des critères habituels.

Le crédit immobilier reste accessible, mais avec moins de marge d’erreur

Le HCSF constate que la production de nouveaux crédits immobiliers demeure supérieure à 10 milliards d’euros par mois depuis octobre 2024. En juillet 2026, elle atteignait encore 11 milliards d’euros.

Les banques continuent donc à financer les projets immobiliers.

En revanche, la combinaison de taux légèrement plus élevés, de règles inchangées et de prix immobiliers encore importants dans certains secteurs peut réduire la capacité d’emprunt ou le budget disponible.

Quelques dixièmes de point supplémentaires peuvent parfois modifier :

• la mensualité ;
• le montant total des intérêts ;
• le taux d’effort ;
• le TAEG, qui intègre notamment l’assurance, la garantie et certains frais ;
• ou, finalement, le prix maximal du bien recherché.

C’est pourquoi il est préférable d’étudier le financement suffisamment tôt, avant de multiplier les visites ou de s’engager sur un compromis.

Une étude de financement ne se limite pas à rechercher le taux le plus bas

Le taux reste naturellement un élément important. Mais il ne suffit pas, à lui seul, à déterminer si une proposition est réellement adaptée.

Une étude complète doit également prendre en compte :

• la mensualité souhaitée et la mensualité maximale ;
• le reste à vivre du foyer ;
• la durée du financement ;
• le montant et l’utilisation de l’apport ;
• les frais d’acquisition et les éventuels travaux ;
• le coût de l’assurance emprunteur ;
• la garantie demandée par la banque ;
• les possibilités de modulation ou de remboursement anticipé ;
• les aides accessibles, comme le prêt à taux zéro lorsque le projet y est éligible ;
• la cohérence générale entre le projet, le secteur recherché et le budget.

Deux financements affichant le même taux peuvent ainsi présenter un coût, une souplesse ou des conditions très différents.

À quoi sert concrètement l’accompagnement d’un courtier ?

Mon travail ne consiste pas uniquement à demander un taux à plusieurs banques.

Il commence par l’analyse du projet et de la situation des emprunteurs. L’objectif est de vérifier ce qui est réalisable, mais aussi ce qui restera confortable dans la durée.

Je peux notamment étudier plusieurs scénarios :

• conserver le secteur souhaité en ajustant le prix ou la nature du bien ;
• élargir la recherche à des communes voisines ;
• modifier le montant de l’apport ;
• intégrer ou différer certains travaux ;
• comparer différentes durées de prêt ;
• mesurer l’incidence de l’assurance et des garanties ;
• déterminer s’il est préférable d’attendre avant de concrétiser le projet.

Une fois le scénario défini, il faut encore identifier les établissements susceptibles de bien comprendre et de financer le dossier.

Les règles générales sont communes, mais les politiques bancaires ne sont pas identiques. Une banque peut rechercher les primo-accédants, une autre les profils disposant d’un apport important, les professions libérales, les investisseurs ou les projets comportant des travaux.

Le bon établissement n’est donc pas nécessairement le même pour tous.

Le calendrier et les priorités commerciales peuvent également compter : la marge de flexibilité est appréciée par chaque banque sur sa production trimestrielle et son utilisation relève de sa propre politique d’octroi.

Un dossier légèrement hors critères peut ainsi être étudié différemment d’un établissement à l’autre. Cette marge ne constitue toutefois jamais un droit à dérogation pour l’emprunteur.

Après 17 ans en banque et 10 ans dans le courtage, mon rôle est aussi de connaître ces différences, de présenter le dossier de manière claire et complète et d’en suivre le traitement jusqu’à la signature.

Cet accompagnement n’est pas réservé aux dossiers difficiles

Faire appel à un courtier ne signifie pas que le projet rencontre déjà un problème.

Même un dossier simple et finançable peut bénéficier d’une étude en amont. Celle-ci permet de valider le budget, de gagner du temps, d’éviter les démarches inutiles et de comparer les propositions sur d’autres critères que le seul taux nominal.

L’intérêt est également d’anticiper les questions de la banque et de présenter dès le départ les documents et les explications nécessaires.

Un dossier bien préparé n’obtient pas automatiquement un accord : la décision appartient toujours à l’établissement prêteur. Mais il peut être examiné plus facilement, plus rapidement et dans de meilleures conditions.

Faut-il accélérer son projet par peur d’une hausse des taux ?

Je déconseille de précipiter un achat immobilier uniquement parce que les taux pourraient augmenter.

Le bien, le budget et la mensualité doivent rester cohérents avec la situation et les projets de vie du foyer.

En revanche, lorsqu’un projet est déjà envisagé, il est utile de ne pas attendre la signature d’un compromis pour découvrir sa capacité d’emprunt ou les conditions actuelles des banques.

Faire le point aujourd’hui permet de savoir :

• quel budget peut être envisagé ;
• quelle mensualité conserver ;
• quels secteurs ou types de biens sont accessibles ;
• quels éléments doivent éventuellement être améliorés avant de déposer une demande de prêt.

Étudier aujourd’hui pour décider sereinement demain

Le contexte de l’automne 2026 n’interdit pas les projets immobiliers. Il demande simplement davantage de préparation, de réalisme et de comparaison.

Mon approche consiste à vous donner une vision claire des différentes possibilités, sans vous pousser à acheter et sans vous promettre un résultat avant l’étude du dossier.

Vous avez un projet à La Rochelle, dans l’Aunis, autour de Marans ou dans le Sud-Vendée ? Nous pouvons organiser un premier échange de 30 minutes, offert et sans engagement, pour faire le point sur votre situation et déterminer si une étude plus complète est utile.

Les rendez-vous peuvent avoir lieu au cabinet de Villedoux, par téléphone ou en visioconférence.

Cristal MAINI – ELISTA Terre et Mer

Courtier indépendant en crédit immobilier et assurance emprunteur

ORIAS n° 16005050

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Tout financement reste soumis à l’étude et à l’acceptation de l’établissement prêteur.

Sources

• Agence France Trésor, indice TEC 10 au 22 septembre 2026
• Banque centrale européenne, décision de politique monétaire du 10 septembre 2026
• Haut Conseil de stabilité financière, communiqué du 15 septembre 2026
• HCSF, mesure relative aux conditions d’octroi des crédits immobiliers