Pourquoi l’endettement est-il crucial pour votre investissement immobilier ?

Si vous envisagez un investissement locatif, comprendre comment les banques calculent votre taux d’endettement est fondamental. Depuis janvier 2022, les règles ont changé sous l’impulsion du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Ce changement a réduit considérablement la capacité d’emprunt de nombreux investisseurs, même solvables sur le papier.

Avant 2022 : le calcul différentiel, un levier pour investir plus facilement

Qu’est-ce que le calcul différentiel ?

Avant 2022, certaines banques utilisaient la méthode dite “différentielle”, bien plus avantageuse pour les investisseurs. Cette méthode consiste à comparer les loyers pondérés (souvent à 70 %) au montant de la mensualité du crédit locatif, puis à ne retenir que la différence dans les charges.

Exemple :

• Loyer brut estimé : 1 100 €
• Loyers pondérés (70 %) : 770 €
• Mensualité du prêt locatif : 1 300 €
• Charge nette retenue : 1 300 € – 770 € = 530 €

Cela permettait de réduire artificiellement le poids du crédit locatif et de préserver sa capacité d’emprunt pour d’autres projets.

Après 2022 : les nouvelles règles imposées par le HCSF

Depuis 2022, les banques ont l’obligation de respecter une approche plus stricte imposée par le HCSF :

• La mensualité entière du prêt locatif est ajoutée aux charges, sans compensation par les loyers.
• Les loyers pondérés à 70 % sont ajoutés aux revenus globaux, mais ne réduisent plus les charges.
• Le taux d’endettement global ne doit pas dépasser 35 % (assurance comprise).

Ce changement rend l’impact du crédit locatif beaucoup plus lourd dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Étude de cas concrète : un projet qui passait avant, mais plus aujourd’hui

Profil de l’emprunteur

• Revenus nets mensuels : 5 000 €
• Prêt maison (résidence principale) : 900 €/mois
• Prêt auto : 300 €/mois
• Projet locatif : Mensualité : 1 300 €/mois
• Loyer estimé : 1 100 €/mois

Avant 2022 – méthode du différentiel

• Loyers retenus : 70 % × 1 100 € = 770 €
• Mensualité nette locative = 1 300 € – 770 € = 530 €
• Charges totales : 900 + 300 + 530 = 1 730 €
• Taux d’endettement = 1 730 / 5 000 = 34,6 %

Projet finançable, car sous les 35 %. Le reste à vivre est confortable.

Après 2022 – méthode HCSF

• Revenus totaux : 5 000 € + 70 % × 1 100 € = 5 770 €
• Charges totales : 900 + 300 + 1 300 = 2 500 €
• Taux d’endettement = 2 500 / 5 770 = 43,3 %

Projet refusé, car au-dessus du seuil de 35 %.

Ce qu’il faut retenir

La pondération des loyers à 70 % n’est pas nouvelle. Ce qui a changé, c’est la fin du calcul différentiel. Aujourd’hui, la mensualité entière du crédit locatif est une charge, sans déduction des loyers. Le taux d’endettement doit rester sous 35 %.

Comment investir malgré ces règles ?

En tant que courtière spécialisée à La Rochelle et au-delà, je vous aide à :

• Structurer votre projet intelligemment,
• Choisir les bonnes stratégies de financement,
• Optimiser vos dossiers pour les banques,
• Trouver des solutions adaptées à votre profil investisseur.

Besoin d’y voir plus clair ?

Je propose une étude personnalisée gratuite (capacité d’emprunt, impact de chaque achat, solutions possibles).

Cristal MAINI – Courtière indépendante depuis 2016
📞 07 69 04 56 04